開業決意
宅建業免許を申請する前に、事業が宅地取引建物業に該当するのか、欠格要件に該当しないか等、免許を受けるための要件に該当しているか確認し、申請するべき免許の種類に向けて準備を開始します。
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事務所設置
事務所の所在地によって申請先が決まることになります。また、立地や形態が整っているかなど、事務所の詳細について免許申請の際に書類に記載します。つまり、免許申請に着手する前に、事務所の設置が必要ということです。免許申請の際は、事務所の写真撮影をして申請書類に添付します。
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専任の宅地建物取引士の設置
専任の宅地建物取引士を必ず置かなければなりません。また、従業員の人数に対して置かなければならない宅建士の人数割合も宅建業法で定められています。これに違反すると法律違反となり、業務停止命令の対象となります。新規申請の際も専任の取引士をあらかじめ決定し、申請書類に記載する必要があります。
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免許申請するための書類作成
取得するべき免許の種類に合わせて、申請書類を準備します。個人と法人で異なりますが、だいたい25種類ほどあります。番号順に並べ、紐で綴じた正本と副本を1部づつ作成します。官公庁が発行する証明書類は、申請時点で発行から３ヶ月内のものを使用する必要があります。
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供託手続きの方法を検討
免許通知が届いたら、免許の交付を受けないと開業することができません。万が一、取引で消費者に損害を与えた場合、その被害を最小限に抑えるため、宅建業法は、営業保証金制度と弁済業務保証金制度の二つの制度を設けています。免許の交付を受けるには、このいずれかの手続きを済ませる必要があります。
保証協会が宅建業者に代わって保証金を供託することで、営業保証金と同様の取り扱いを受けることができるため、ほとんどの事業者は保証協会に入会することを選択しています。免許申請から免許通知（県の審査完了）までに30日〜40日を要しますが、保証協会の入会手続きも2週間ほど要します。免許通知があってから入会手続きを進めても良いですが、保証協会では受付印を押印された副本を提出すれば入会手続きの開始が可能です。免許申請の審査期間と保証協会の入会手続きの期間を同時進行することで、開業までの期間を短縮することができます。
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免許申請
登録免許税 33,000円
登録免許税は、収入証紙を免許申請書様式第一号第五面に貼り付けします。申請書類の正本と副本を各1部（大臣免許は副本2部）提出し、厳重な審査が行われます。書類不備がある場合は補正を求められます。申請者や役員が欠格事項に該当していないか、事務所は要件を満たしているか、専任の宅地建物取引士を一定人数配置しているかなど、免許登録の基準を満たしているか確認が行われます。県に申請してから審査完了までは30日〜40日程度です。
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保証協会への入会手続き
保証協会への入会手続きは、免許申請が受付されていれば、免許通知を受ける前でも手続きを開始することができます。免許申請書を県に提出し受付されると、受付印を押印された副本が渡されます。副本を所属支部へ持参することにより、入会手続きを開始することができます。免許通知を待たずに進められるので、免許申請から開業までの期間を約1ヶ月半の目安とすることができます。
保証協会に入会する場合
本店60万円 支店30万円（1店舗あたり）
入会金・年会費
営業保証金の供託が免除
保証協会に入会して「弁済業務保証金分担金を納付」をすることによって、営業保証金（本店1000万円・支店1店舗あたり500万円）の供託が免除されます。弁済業務保証金分担金は、本店60万円・支店30万円（1店舗あたり）ですので、ほとんどの事業者が保証協会に入会することを選択しています。加入の際、分担金・入会金・年会費など合わせて、約160万円の費用が必要です。
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免許通知
免許になると、封書で「通知書」「免許証受領書」「営業保証金供託済届出書」が事務所に郵送されます。通知書が届いたからといって直ちに開業できるわけではありません。免許通知が届いたら、3ヶ月以内に保証協会の社員になり弁済業務保証金分担金を納付するか、営業保証金を供託所に供託する必要があります
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営業保証金の供託手続き
前述の通り、開業するためには「営業保証金を供託する」か「宅地建物取引業保証協会に入会し、弁済業務保証金分担金を納付」のいずれかを選択し、手続きする必要があります。これは義務ですので、行わないと開業することができません。免許通知から３ヶ月内に手続きが行わない場合は免許を取り消しされる場合があるので注意が必要です。また、免許交付前に営業活動を行うことはできません。
保証協会へ入会せず、営業保証金を供託する場合は、免許通知後に供託手続きをします。
営業保証金の供託する場合
本店1,000万円 支店500万円（1店舗あたり）
営業保証金を本店最寄りの供託所に供託する必要があります。
保証協会に入会する場合
免許通知後でも、もちろん入会手続きを行うことができます。
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免許の交付
免許証は供託手続き完了を示す書類のほか、通知書や免許証受領書を持参し、引き換えで交付されます。
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開業
宅地建物取引業者票（標識）と報酬表を事務所内に掲示して、営業開始しましょう。